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부산 해운대구의 가상 아파트를 두고 매도인 이서윤 씨와 매수인 정민호 씨는 3억 2천만 원에 매매계약을 맺었습니다. 계약금과 중도금은 지급됐지만, 잔금일이 다가오자 정 씨는 연락을 피하며 “이제 집을 사지 않겠다”고 말합니다. 중개사 김 대표는 이 씨에게 잔금일에 서류를 어디까지 준비하고 어떤 방식으로 다시 요구해야 하는지 설명합니다.
매수인이 잔금일을 피한다면, 매도인은 등기서류를 전부 갖춰 직접 내놓아야 계약 해제를 위한 절차를 밟을 수 있을까요?
잔금 지급과 소유권이전등기 서류 교부는 보통 서로 맞물려 이행해야 하는 의무입니다. 따라서 매수인이 약속한 날 잔금을 내지 않았다는 사정만으로 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로 매도인은 등기서류를 준비해 수령할 수 있도록 알리고, 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 다시 요구해야 합니다.
다만 매수인이 이행에 협조하지 않고 서류를 받을 준비조차 하지 않는다면, 매도인에게 등기신청에 필요한 모든 서류를 완성해 내놓으라고 요구하는 것은 지나칠 수 있습니다. 이 경우에는 매도인도 상대의 태도에 맞는 정도로 준비하면 됩니다. 예컨대 부동산 매도용 인감증명서를 발급받고 인감도장과 등기권리증을 챙겨, 잔금을 받는 즉시 위임장 등 필요한 서류를 작성해 등기 절차를 진행할 수 있도록 준비한 뒤 잔금 지급을 최고하는 방식입니다. 준비와 최고를 갖춘 뒤에도 매수인이 응하지 않을 때 다음 조치를 검토할 수 있습니다.
참고: 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결, 2001. 12. 11. 선고 2001다36511 판결 등
매수인의 잔금 미지급만 확인할 것이 아니라, 매도인의 이행 준비와 상당한 기간을 둔 최고까지 갖추는 것이 핵심입니다.
