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충남 아산의 세림기계는 단층 공장과 대지에 선순위 담보를 설정한 뒤, 옆 작업동과 위층 사무공간을 증축했습니다. 증축 후 건물 전체를 하나로 표시하는 변경등기를 마쳤고, 후순위 담보권자인 새길캐피탈은 증축 부분에 대한 담보권 변경등기를 먼저, 선순위 담보권자인 한빛은행은 나중에 마쳤습니다. 공장이 경매에 넘어가자 새길캐피탈은 변경등기 시점이 빠르다며 증축 부분의 우선 배당을 주장했습니다.
증축 부분에 먼저 담보권 변경등기를 한 후순위자가 선순위 담보권자보다 우선 배당받을 수 있을까요?
저당권은 원칙적으로 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에도 효력이 미칩니다. 다만 증축 부분이 기존 건물과 구조·이용 면에서 독립해 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지, 소유자가 어떻게 취급하려 했는지 등을 함께 살펴야 합니다.
기존 건물이 하나의 부동산으로 등기된 상태에서 증축한 뒤, 증축 부분을 따로 떼어 등기하지 않고 건물 전체의 현황에 맞춰 표시변경등기를 했다면, 특별한 사정이 없는 한 전체를 하나의 건물로 두려는 의사로 볼 수 있습니다. 기존 건물과 증축 부분이 하나의 건물로 인정되면 기존 저당권의 효력은 증축 부분에도 미치므로, 이를 새로 확장하는 취지의 저당권 변경등기는 효력이 없습니다.
반대로 증축 부분이 기존 건물과 별개의 건물이라면, 표시변경등기만으로 기존 저당권의 효력이 그 부분에 미치지는 않습니다. 이 사례처럼 전체 건물을 하나로 표시변경등기한 경우라면, 먼저 변경등기를 했다는 사정만으로 후순위 담보권자가 앞서지는 않습니다. 배당은 증축 부분의 변경등기 순서가 아니라 기존 저당권의 순위에 따라 이루어집니다.
참고: 민법 제358조; 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결; 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결
