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전주 가람상가에서 구두수선점을 운영하던 임차인 윤서 씨는 장사가 어려워지자 점포를 전차인 민호 씨에게 넘기고 수선 영업을 접었습니다. 민호 씨는 그 자리에서 열쇠 수리점을 운영했지만, 윤서 씨는 사업자등록 폐업 신고를 하지 않았습니다. 얼마 뒤 건물에 경매가 시작되자 윤서 씨는 사업자등록이 남아 있으니 보증금을 먼저 받을 수 있다고 생각했습니다.
영업은 그만두고 사업자등록만 남겨 둔 경우에도 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
상가 임차인이 우선변제권을 인정받으려면 점포를 인도받고, 사업자등록을 갖춘 뒤 확정일자도 받아야 합니다. 특히 사업자등록은 우선변제권을 처음 얻을 때만 필요한 요건이 아니라, 배당요구 종기까지 계속 유지되어야 하는 요건입니다. 실제 영업을 접어 사업자등록이 상가 임대차의 공시방법으로 기능하지 못하게 됐다면, 폐업 신고를 하지 않았다는 사정만으로 권리가 유지되지는 않습니다.
전대차한 경우에는 전차인이 점포를 직접 점유하며 영업하고, 전차인 명의로 사업자등록을 해야 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다는 것이 판례의 취지입니다. 사업자등록의 외형만 남아 있는지보다, 실제 점유·영업과 등록 명의가 맞는지가 중요합니다.
참고: 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결; 상가건물임대차보호법 제3조 제1항; 상가건물임대차보호법 제5조 제2항
