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천안의 가상 공동주택 ‘서린하우스’ 302호를 낙찰받은 이 씨는 건축물대장에 적힌 이름으로만 전입 세대가 확인된 경매 자료를 믿었습니다. 하지만 건물 외벽에는 ‘서린빌’이라는 이름이 붙어 있었고, 그 이름으로 전입신고한 임차인 박 씨가 뒤늦게 나타나 보증금을 요구했습니다. 이 씨는 박 씨에게 보증금을 돌려준 뒤, 집행관이 다른 이름으로 등록된 세대까지 확인했어야 한다며 국가에 손해배상을 청구하려 합니다.
건축물대장과 외벽의 공동주택 이름이 다르면, 집행관은 다른 이름으로 전입신고한 세대까지 찾아야 할까요?
경매 현황조사는 매수희망자가 부동산의 실제 상태와 권리관계를 파악해 예상 밖의 손해를 입지 않도록 하는 절차입니다. 집행관은 통상적인 조사방법을 따르고 조사 결과를 충분히 살펴야 하며, 주택에서는 임대차관계를 확인하기 위해 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 의무가 있습니다. 민사집행법 제85조 제1항과 관련 재판예규도 주택의 임대차관계 조사를 정하고 있습니다.
다만 대법원은 공동주택의 전입 세대를 확인할 때, 특별한 사정이 없다면 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택 명칭과 동·호수로 전입신고된 세대가 있는지를 확인하면 충분하다고 보았습니다. 외벽에 다른 이름이 표시돼 있더라도, 그 이름으로 전입한 세대까지 별도로 찾아볼 의무가 당연히 생기는 것은 아니라는 취지입니다. 따라서 이 씨의 경우도 조사 과정에 별도의 사정이나 다른 과실이 드러나지 않는다면 집행관의 주의의무 위반과 국가배상 책임을 인정받기 어려울 수 있습니다.
외벽의 이름이 다르다는 사정만으로 집행관에게 그 이름으로 전입한 세대까지 조사할 의무가 생기는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정; 대법원 2010.4.29 선고 2009다40615 판결; 민사집행법 제85조 제1항; 대법원 재판예규 제880호; 구 주민등록법 시행령 제9조 제3항
