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대전의 한 상가건물에서 개보수 공사를 맡은 김도윤 씨는 공사를 마쳤지만 공사대금 일부를 받지 못했습니다. 김 씨는 건물 출입 잠금장치를 바꾸고 경비업체의 순찰과 현장 직원의 관리를 이어갔지만, 1층 빵집과 2층 의원은 평소처럼 영업했습니다. 이후 건물주 서민아 씨가 건물을 이정우 씨에게 팔자, 이 씨는 건물을 비워 달라고 요구했습니다.
임차인들이 계속 영업하는데도 김 씨는 유치권을 내세워 새 소유자에게 건물 인도를 거절할 수 있을까요?
민법 제320조에 따른 유치권에는 타인의 물건을 점유하는 요건이 필요합니다. 다만 점유는 사람이 물건을 직접 붙들고 있는 경우에만 인정되는 것은 아닙니다. 물건과 사람 사이의 시간적·공간적 관계, 권리관계, 다른 사람의 지배를 배제할 수 있는지 등을 종합해 사회통념상 사실상 지배가 있었는지를 살핍니다.
대법원은 임차인들의 영업을 방해하지 않는 방식으로 건물을 관리하더라도, 그 사정만으로 점유가 부정되는 것은 아니라고 보았습니다. 김 씨가 잠금장치와 경비, 현장 관리를 통해 실제로 건물을 관리한 것으로 인정된다면, 임차인들이 영업 중이더라도 새 소유자에게 유치권을 주장해 인도를 거절할 수 있습니다.
임차인의 영업이 계속된다는 이유만으로 시공자의 점유가 곧바로 부정되지는 않습니다.
참고: 민법 제320조, 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결
