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청주에서 다가구주택을 운영하는 임대인 최 씨는 사업자금이 급해 지인 박 씨에게 3,800만 원을 빌렸습니다. 최 씨는 자신이 소유한 주택에 담보 목적의 가등기를 해줬지만, 이후 국세를 체납했고 세무서는 해당 주택에 압류등기를 했습니다. 납부통지서 발송일은 가등기보다 뒤였고, 박 씨는 자신의 담보가 먼저 설정됐으니 세금보다 우선하는지 궁금해졌습니다.
담보가등기가 먼저라면, 뒤에 등록된 세무서의 압류보다 항상 우선할까요?
담보가등기와 국세의 우선순위는 단순히 압류등기 날짜만으로 정해지지 않습니다. 기준은 해당 국세의 법정기일입니다. 담보 목적 가등기가 법정기일보다 먼저 설정됐다면, 원칙적으로 그 가등기 권리자가 우선할 수 있습니다. 다만 담보로 제공된 바로 그 재산에 부과된 국세 등에는 예외가 있으므로 세금의 종류와 부과 대상을 확인해야 합니다.
또한 담보가등기는 일반적인 매매예약에 따른 순위보전 가등기와 다릅니다. 대법원은 담보가등기 뒤 압류등기가 이뤄진 경우, 나중에 본등기가 되더라도 압류등기 자체는 유효하게 남는다고 보았습니다. 따라서 담보권의 우선순위와 압류등기의 말소 여부는 구별해서 살펴야 합니다.
결론은 통지서 발송일만 볼 것이 아니라, 해당 국세의 법정기일과 세금의 종류를 함께 확인하는 것입니다.
참고: 「국세기본법」 제35조 제2항, 같은 법 제35조 제1항 제3호, 같은 법 제35조 제5항; 대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정
