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인천 가람구의 한 아파트에 사는 임차인 서윤 씨는 보증금 1억 8천만 원을 돌려받지 못하자 임대인 문정호 씨를 상대로 소송을 내 확정판결을 받았습니다. 서윤 씨는 그 판결을 바탕으로 직접 강제경매를 신청했고, 경매 현황조사보고서와 매각물건명세서에는 서윤 씨의 우선변제권이 확인되어 기재됐습니다. 후순위 담보권자인 새봄저축은행도 지켜보는 가운데 아파트가 매각되자, 서윤 씨는 배당요구를 따로 하지 않은 자신이 먼저 배당받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
임차인이 집행권원을 얻어 직접 강제경매를 신청했다면, 별도로 배당요구를 하지 않아도 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있을까요?
대법원은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 스스로 강제경매를 신청했다면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 따라서 배당요구 종기까지 별도로 배당요구를 할 필요는 없습니다. 경매 절차에서 집행관의 조사 등을 통해 임차인의 우선변제권이 확인되고, 그 내용이 현황조사보고서나 매각물건명세서에 기재된 채 매각됐다면 임차인은 배당에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선할 수 있습니다.
직접 경매를 신청하고 경매기록에 우선변제권이 확인된 경우라면, 별도 배당요구 없이도 우선배당을 받을 수 있습니다. 다만 판결의 전제는 특별한 사정이 없는 경우이므로, 개별 경매기록과 권리관계를 함께 살펴야 합니다.
참고: 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결
