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인천 서구에서 재건축을 마친 한 조합은 조합원에게 배정하고 남은 상가를 일반인에게 분양할 계획이었습니다. 조합장 김도윤 씨는 개인 사업자금으로 오정민 씨에게 8천만 원을 빌리며, 갚지 못하면 상가 한 칸을 넘기겠다고 약속했습니다. 변제일이 지나자 김 씨는 조합원총회 결의 없이 해당 상가의 분양계약서를 오 씨에게 건넸습니다.
조합 정관에 재산 처분 규정이 없고 총회 결의도 없다면, 조합장이 건넨 분양계약서가 유효할까요?
법인이 아닌 사단의 구성원들이 함께 소유하는 재산은 총유에 해당하고, 총유물의 관리와 처분은 정관 등에 정한 절차가 있으면 그 절차를, 별도 규정이 없으면 사원총회의 결의를 따라야 합니다. 이 원칙은 소유권 외의 재산권에도 적용됩니다.
대법원은 주택조합이 지어 조합원 아닌 사람에게 분양하는 건물 부분도 조합원 전원의 총유에 속한다고 보았습니다. 따라서 정관이나 규약에 정한 절차 또는 조합원총회 결의 없이 처분한 행위는 효력이 없습니다. 비법인사단의 총유관계에 속하는 채권·채무 문제를 다루는 소송에도 특별한 사정이 없다면 총회 결의가 필요하다는 판례가 있습니다. 다만 이는 소송 제기에 관한 판단이므로, 이 사안의 재산 처분 여부를 직접 판단한 근거와는 구별해야 합니다.
김 씨가 개인적으로 빌린 돈을 갚지 못해 조합 재산인 상가를 넘기려 했더라도, 총회 결의 없이 조합 재산을 처분할 수는 없습니다. 이 사례처럼 정관에 별도 규정도 없다면, 분양계약서를 건넨 행위는 무효로 볼 수 있습니다.
참고: 민법 제275조 제1항, 민법 제276조 제1항, 민법 제278조, 대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결, 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결
