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인천의 가상 아파트 단지에서 임차인 서윤 씨는 임대회사 다온주거와 보증금 1,200만 원으로 계약하고 입주한 뒤 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 몇 달 뒤 회사가 파산선고를 받자, 서 씨는 자기 보증금이 소액보증금에 해당한다는 점을 확인하고 집이 처분될 때 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는지 걱정하기 시작했습니다.
전입신고와 확정일자를 갖춘 소액임차인은 임대회사가 파산해도 주택 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있을까요?
파산채권 중 일반우선권이 있는 채권은 파산재산 전체에서 절차에 따라 우선변제를 받지만, 별제권은 파산재단에 속한 특정 재산을 대상으로 파산절차 밖에서 우선 변제받는 권리라는 차이가 있습니다. 법률은 유치권·질권·저당권·전세권 등을 별제권의 근거로 정하고 있습니다.
임대인이 파산하더라도 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차계약을 파산관재인이 임의로 해지하지 못하도록 하는 규정이 있습니다. 또 전입신고 등 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차인은 주택과 대지의 환가대금에서 후순위 권리자와 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 소액보증금은 다른 담보물권자보다도 우선변제될 수 있지만, 대항요건은 파산신청일까지 갖춰야 합니다.
따라서 서윤 씨처럼 요건을 갖춘 임차인은 주택 환가대금에서 법이 정한 우선변제를 받을 수 있고, 사례의 답변은 이를 바탕으로 별제권이 인정될 수 있다고 봅니다. 핵심은 파산신청일까지 대항요건을 갖추었는지와 확정일자·보증금 요건을 확인하는 것입니다.
참고: 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제382조, 제411조, 제412조, 제413조, 제441조, 제340조 제4항, 제415조 제1항, 제2항, 제3항; 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 제8조
