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청주 가경동의 한 아파트에 살던 임차인 한서윤 씨는 임대인 정태호 씨에게 보증금 7,000만 원을 맡겼고, 입주와 주민등록 전입신고도 마쳤습니다. 집에는 이미 근저당권이 설정돼 있었는데, 정 씨는 얼마 뒤 아파트를 오민재 씨에게 팔았습니다. 소유권이 바뀐 사실을 등기부로 확인한 한 씨는 며칠 뒤 우체국에서 정 씨에게 임대인 지위 승계를 원하지 않는다는 내용의 등기우편을 보냈습니다.
한 씨가 집주인 변경을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의를 제기했다면, 이전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있을까요?
임차인이 집을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있고, 집을 넘겨받은 새 소유자는 임대인의 지위를 승계합니다. 일반적으로는 보증금 반환채무도 새 소유자에게 넘어가므로 이전 집주인의 반환채무는 소멸합니다. 다만 임차인이 지위 승계를 원하지 않는다면, 집이 양도된 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있고, 이 경우 이전 집주인의 보증금 반환채무는 없어지지 않습니다. 한 씨가 실제로 그 기간 안에 분명한 이의를 제기했는지는 양도 사실을 안 시점과 이의 제기 경위 등을 살펴 판단해야 합니다. 따라서 적시에 이의를 제기했다면 이전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항; 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결; 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615
