등기부에 채무자 이름이 있어도, 그 부동산은 채무자의 재산이 아닐 수 있습니다

상황

윤서진 씨는 지인 차민석 씨에게 4,200만 원을 빌려줬지만 약속한 날짜가 지나도록 돌려받지 못했습니다. 민석 씨 명의로 된 인천의 작은 상가를 찾아낸 서진 씨는, 최근 민석 씨의 아내 정유라 씨 앞으로 근저당권이 설정된 사실도 확인했습니다. 상가 앞에서 따져 묻자 민석 씨는 *“친구 강태호가 매도인과 계약했고, 등기만 내 이름으로 해둔 것”*이라고 설명했습니다.

쟁점

친구가 실제 매수한 부동산이라면, 채권자가 민석 씨 아내의 근저당권을 사해행위로 취소하고 말소를 청구할 수 있을까요?

판례·법령 근거

민법 제406조에 따라 채무자가 채권자를 해할 것을 알면서 재산을 처분했다면 채권자는 그 행위를 취소하고 원상회복을 청구할 수 있습니다. 다만 취소 대상이 채무자의 책임재산을 줄인 행위인지가 먼저 따져져야 하며, 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소송을 제기해야 합니다.

민석 씨의 설명처럼 매매계약은 태호 씨와 매도인이 맺고, 소유권이전등기만 민석 씨 앞으로 했다면 이른바 3자간 등기명의신탁에 해당할 수 있습니다. 이 경우 명의신탁에 따른 등기가 무효라면 부동산은 민석 씨 소유가 아니므로, 민석 씨의 일반 채권자들이 나눠 받을 책임재산에도 포함되지 않습니다. 따라서 그 부동산에 근저당권을 설정한 행위가 민석 씨의 책임재산을 감소시킨 사해행위라고 보기 어렵고, 일반 채권자인 서진 씨는 명의신탁 무효를 이유로 보호되는 제3자에도 해당하지 않는다는 것이 판례의 취지입니다.

다만 등기명의신탁의 유형과 매매계약 당사자, 매도인의 인식, 약정이 이뤄진 시기 등에 따라 법률관계가 달라질 수 있습니다. 사실관계가 확인되지 않은 채 *“등기부에 채무자 이름이 있으니 채무자의 재산”*이라고 단정해서는 안 됩니다. 친구가 실제 매수하고 채무자는 명의만 빌려준 것이 사실이라면, 채권자취소권으로 그 근저당권의 말소를 구하기는 어렵습니다.

참고: 민법 제406조, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다41635 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다54104 판결, 대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결

중개 실무 확인

• 매매계약서상 매수인과 등기명의인이 같은지 확인하고, 다르다면 그 경위와 당사자들의 설명을 기록합니다.
• 매매대금의 실제 부담자와 자금 흐름, 매도인이 명의신탁 약정을 알고 있었는지 확인합니다.
• 근저당권 설정일과 명의신탁 약정·매매계약 시점을 확인하고, 관련 자료는 당사자 동의를 받아 확보합니다.