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대전의 한 다세대주택에 살던 임차인 한서윤 씨는 임대인 오민석 씨와 계약하고 입주한 뒤 전입신고와 점유를 마쳤습니다. 이후 주택에 근저당권이 설정되자, 오 씨는 서윤 씨와 보증금을 8천만 원에서 1억 1천만 원으로 올리기로 하고 추가분 3천만 원을 받았습니다. 몇 달 뒤 경매에서 주택을 낙찰받은 강태훈 씨가 집을 비워 달라고 하자, 서윤 씨는 중개사 김 대표에게 증액분까지 주장할 수 있는지 물었습니다.
근저당권이 설정된 뒤 올린 보증금도 경락인에게 내세워 집을 비워 주지 않을 수 있을까요?
임차인이 근저당권 설정 전에 대항력을 갖췄다면, 그때의 임차권과 보증금은 근저당권자나 경락인에게 주장할 수 있습니다. 그러나 근저당권이 설정된 뒤 임대인과 합의해 보증금을 올린 부분은 근저당권자의 권리를 해칠 수 있어 경락인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 임차인은 집을 비우라는 요구에 대해 증액 전 보증금을 돌려받을 때까지는 버틸 수 있지만, 증액분까지 돌려받을 때까지 집을 넘기지 않겠다고 주장할 수는 없습니다.
기준은 보증금을 올린 날이 근저당권 설정 전인지 후인지입니다.
참고: 대법원 2010.05.13. 선고 2010다12753 판결
