불러오는 중
대전 외곽의 작은 상가를 파는 오 씨는 매수인 윤 씨에게 잔금을 다 받기 전에 소유권이전등기를 해줬습니다. 두 사람은 계약이 해제되면 윤 씨가 오 씨에게 다시 소유권이전등기를 해주기로 별도 약정했고, 오 씨는 그 청구권을 보전하려 가등기까지 마쳤습니다. 그런데 윤 씨가 나중에 건물을 최 씨에게 넘겼고, 잔금 문제로 계약이 해제되자 오 씨는 약정에 따른 등기청구를 할 수 있는지 고민하게 됐습니다.
계약이 해제될 때 다시 소유권을 넘겨받기로 한 약정은 가등기로 보전할 수 있고, 그 뒤에 소유권을 취득한 제3자에게도 주장할 수 있을까요?
계약이 해제되면 원칙적으로 계약 이행으로 바뀐 물권은 원상태로 돌아가지만, 해제 전에 권리를 취득한 제3자의 권리를 해칠 수는 없습니다. 그래서 해제만으로 매도인에게 소유권이 자동으로 돌아오는 것은 아니며, 매도인이 매수인 명의 등기의 말소를 곧바로 청구할 수 없는 경우도 있습니다.
다만 매수인이 잔금을 모두 내기 전에 소유권이전등기를 받은 상황에서, 계약이 해제되면 다시 매도인에게 등기해 주기로 따로 약정했다면 이야기가 달라집니다. 매도인은 그 약정에 따라 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유권 이전을 목적으로 하는 이 청구권은 가등기로 보전할 수 있습니다.
그 가등기 뒤에 제3자가 소유권이전등기를 받더라도, 매도인이 가등기에 기한 본등기를 마치면 그 사이의 제3자 명의 등기는 효력을 잃을 수 있습니다. 이는 해제의 소급효가 제3자에게 미치는지와는 별개의 문제입니다. 해제만 믿기보다, 재이전 약정을 분명히 하고 그 청구권을 가등기로 보전하는 것이 핵심입니다.
참고: 대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결; 부동산등기법 제3조; 민법 제548조 제1항 단서
