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인천의 한 다세대주택에 보증금 4,200만 원으로 들어간 임차인 서윤 씨는 이삿날 전입신고를 깜빡하고 3주 뒤에야 주민센터를 찾았습니다. 그사이 집주인 한 씨는 해당 주택에 근저당권을 설정했고, 서윤 씨는 뒤늦게 등기사항증명서를 확인한 뒤 집이 경매에 넘어갈까 걱정하기 시작했습니다.
전입신고 전에 설정된 근저당권이 있다면, 서윤 씨는 경매 매수인에게 임대차를 주장할 수 있을까요?
주택임대차의 대항력은 집을 인도받고 주민등록을 마친 때 즉시 생기는 것이 아니라, 두 요건을 모두 갖춘 다음 날 발생합니다. 주민등록은 전입신고를 한 때에 마친 것으로 보므로, 입주만 먼저 하고 전입신고를 미뤘다면 입주일만으로 대항력이 생기지는 않습니다.
이 사건에서는 서윤 씨가 전입신고를 하기 전에 근저당권 설정등기가 끝났습니다. 따라서 근저당권이 먼저이고, 그 뒤에 발생한 임차인의 대항력으로는 경매 매수인에게 임대차를 내세울 수 없습니다. 입주일이 아니라 입주와 전입신고를 모두 마친 날의 다음 날을 기준으로 선후를 확인해야 합니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항; 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결; (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
