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강릉에서 작은 공방 건물을 지은 임대업자 이 씨는 사업자금 6억 4천만 원을 빌리며 건물과 인근 주차장 부지를 담보 목적으로 채권자 정 씨에게 넘겼습니다. 이 씨가 변제기까지 돈을 갚지 못하자 정 씨는 주차장 부지를 경매에 넘겼고, 그 대금으로 대출 원리금 전액을 회수했습니다. 그런데 정 씨는 이후에도 등기상 건물 소유자가 자신이라는 점을 내세워 그 건물을 매수인 한 씨에게 팔았습니다. 중개사 김 대표는 계약 전 주차장 부지 경매로 채무가 모두 정리됐다는 사실을 알게 됐습니다.
담보로 넘긴 건물의 채무가 다른 담보물의 경매로 전액 갚힌 뒤에도, 매수인은 그 건물의 소유권을 취득할 수 있을까요?
이런 담보 목적의 양도는 채권을 확보하기 위한 것이므로, 담보채무가 모두 변제되면 담보권도 소멸합니다. 채권자가 등기상 소유자라는 이유만으로 담보권이 사라진 뒤 건물을 다시 팔 수 있는 것은 아닙니다. 대법원 판례는 별도의 담보물 경매로 채권 전액을 변제받아 담보권이 소멸한 후 채권자가 건물을 제3자에게 팔았다면, 그 매수인은 건물 소유권을 취득하지 못한다고 판단했습니다.
따라서 한 씨는 정 씨에게서 건물을 샀더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. 계약 전에는 건물 등기만 보지 말고 담보채무의 변제 여부와 다른 담보물의 경매 결과까지 확인해야 합니다.
참고: 대법원 1990. 11. 9. 선고 90다4457 판결.
