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대전의 상가 건물에서 분식집을 운영하는 임차인 서윤은 보증금 6,000만 원으로 전세권설정등기를 마친 뒤 영업해 왔습니다. 등기 후 건물에 근저당권을 설정한 채권자 민호가 있었고, 계약 만료를 앞두고 서윤과 임대인 지훈은 보증금을 5,700만 원으로 낮추는 대신 기간을 2년 연장하기로 했습니다. 하지만 민호는 변경등기에 필요한 승낙을 해주지 않았고, 서윤은 감액과 연장을 함께 등기할 수 있을지 막막해졌습니다.
전세금을 낮추면서 기간도 연장하려면 후순위 근저당권자의 승낙이 꼭 필요할까요?
등기상 이해관계가 있는 제3자가 있으면, 그 권리자의 승낙서나 승낙에 갈음할 수 있는 재판의 등본을 첨부해야 변경등기를 부기등기로 할 수 있습니다. 제3자가 변경등기로 손해를 입을 위험이 있는지는 실제 손해 여부보다 등기 형식에 따라 판단하며, 승낙의무가 있는지는 별도의 실체법상 의무가 있는지에 따라 정해집니다.
실무상 핵심은 변경 내용입니다. 전세금 감액만 신청한다면 후순위 근저당권자의 승낙 없이도 부기등기가 가능하지만, 기간 연장만 하거나 감액과 연장을 함께 신청하면 승낙서 또는 이에 갈음하는 재판의 등본이 있어야 기존 순위를 유지하는 부기등기를 할 수 있습니다. 승낙서가 없으면 변경 내용을 주등기로 신청할 수 있지만, 기존 전세권의 순위를 그대로 이어가는 방식은 아닙니다. 승낙을 받지 못한 경우에는 승낙에 갈음하는 의사표시를 구하는 소송을 제기해 판결문을 첨부하는 방법도 검토할 수 있습니다.
건물 전세권은 법정갱신 제도가 인정되므로 존속기간이 만료된 뒤에도 존속기간이나 전세금 변경등기를 신청할 수 있습니다. 감액만 하는지, 기간 연장까지 함께 등기하는지에 따라 후순위 권리자의 승낙 필요성이 달라집니다.
참고: 부동산등기법 제52조 제5호; 대법원 1998. 4. 9. 자 98마40 결정; 대법원 2007. 4. 27. 선고 2005다43753 판결; 대법원 2008.7.24. 선고 2008다25510 판결; 등기예규 제551호 1985. 1. 31. 제정; 등기선례 5-421 1998. 11. 17. 제정; 등기선례 5-416 1998. 6. 5. 제정; 등기선례 1-422 1986. 1. 24. 제정
