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성남의 한 나대지에 먼저 근저당권을 설정한 금융회사가 있었습니다. 땅 주인 이 씨는 그 뒤 1층 상가를 새로 지었고, 건물에도 별도의 담보권이 설정됐습니다. 박 씨는 이 씨에게 보증금 2,000만 원으로 상가를 빌려 입점하고 사업자등록을 마쳤지만, 얼마 후 토지와 건물이 함께 경매에 넘어갔습니다.
박 씨는 경매에서 토지의 담보권자보다 먼저 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있을까요?
대법원은 토지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 지어지고, 그 건물에도 담보권이 설정된 다음 토지와 건물이 함께 경매되는 경우를 판단했습니다. 이때 임차인은 토지 경매대금에서는 먼저 설정된 토지 저당권자보다 우선할 수 없지만, 건물 경매대금에서는 건물의 후순위 권리자보다 우선해 변제받을 수 있다고 보았습니다.
이 판결은 주택임대차보호법에 관한 것이지만, 상담 사례의 답변은 유사한 법리가 상가 임대차에도 적용될 수 있다고 보았습니다. 따라서 박 씨가 상가임대차법상 소액임차인 요건과 필요한 대항요건 등을 갖췄다면, 토지 대금이 아니라 건물 대금에서 최우선변제를 받을 가능성이 있습니다. 토지와 건물의 경매대금은 나누어 보고, 임차인의 우선변제 범위도 구분해야 합니다.
참고: 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결; 주택임대차보호법 제3조의2 제2항; 주택임대차보호법 제8조 제3항
