불러오는 중
성남 외곽에서 금속부품업체를 운영하는 한도윤은 맨땅이던 산업용지를 담보로 서진은행에서 5억 원을 빌린 뒤, 정민캐피탈에서 3억 원을 추가로 빌리며 같은 땅에 후순위 근저당을 설정했습니다. 이후 한도윤은 땅 위에 여러 호실로 나뉜 공장형 집합건물을 짓고 각 호실의 소유권보존등기와 대지권등기를 마쳤습니다. 인근 공장 부지와 건물, 생산기계에도 서진은행에서 별도 자금을 빌리며 공장저당권을 설정했지만, 경영난으로 대출을 갚지 못해 일부 공장 호실과 대지권, 인근 공장 부지·건물·기계가 경매에 부쳐졌습니다.
이때 후순위 근저당권자는 다른 호실의 대지권에서도 우선변제를 받을 수 있고, 공장 부지·건물·기계의 매각대금은 어떻게 나뉠까요?
나대지에 먼저 설정된 근저당권은 그 땅에 집합건물이 들어서고 대지권등기가 마쳐지면, 각 호실에 딸린 대지권 지분에 관한 담보권으로 존속할 수 있습니다. 일부 호실과 대지권만 경매되어 선순위 근저당권이 소멸하고, 그 결과 후순위권자가 토지 전체를 한꺼번에 경매했을 때보다 불리해졌다면 달라집니다. 후순위권자는 선순위권자가 다른 대지권 지분의 경매대금에서 받을 수 있었던 금액 한도에서 선순위 근저당권을 대위해 우선배당을 받을 수 있습니다.
한편 같은 채권을 공장 부지·건물·기계 등 여러 목적물이 함께 담보하는 경우에는, 각 목적물의 경매대가를 각각의 가액에 비례해 나누어 채권을 부담하게 하는 원칙이 적용됩니다. 후순위권자의 대위는 실제 불이익이 생긴 경우에 한해 그 불이익을 보전하는 범위에서 인정됩니다.
참고: 대법원 2004. 11. 26. 선고 2004다46502 판결; 대법원 1998. 4. 24. 선고 97다51650 판결; 민법 제368조 제1항; 민법 제368조 제2항 후문
