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세종시 새롬동의 다세대주택에 사는 박지후 씨는 집주인 김도윤 씨와 보증금 8천만 원, 1년 임대차계약을 맺었습니다. 계약 만료 뒤 별다른 연락 없이 6개월이 지나자, 김 씨는 최초 계약일부터 2년이 되는 날 계약을 끝내겠다는 내용증명우편을 보냈습니다. 박 씨는 중개사 최 대표에게 “1년 뒤 묵시적으로 갱신됐으니 2년을 더 살 수 있지 않느냐”고 물었습니다.
1년 계약이 끝난 뒤 아무 말 없이 지냈다면, 임차인은 최초 계약일부터 3년까지 살 수 있을까요?
주택임대차 기간을 2년보다 짧게 정하면 원칙적으로 임대차기간은 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 약정한 짧은 기간이 유효하다고 주장해 그 기간 만료를 이유로 보증금 반환 등을 청구할 수 있습니다. 이 보호를 이용해 1년 계약이 끝났다고 주장하면서 동시에 묵시적 갱신으로 다시 2년이 시작됐으니 총 3년을 보장받겠다고 할 수는 없습니다.
따라서 박 씨의 경우 1년 계약 만료 뒤 별도 갱신 의사표시가 없었다고 해도, 최초 계약일부터 2년이 되는 때까지 임대차가 존속하는 것으로 봅니다. 집주인이 법정 기간 안에 갱신거절 통지를 했다면, 그 통지 시점과 도달 여부 등을 확인해 최초 계약일부터 2년이 되는 날 계약이 끝나는지 판단해야 합니다. 1년 약정 뒤 묵시적 갱신을 이유로 전체 임대차기간을 3년으로 늘릴 수는 없습니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제6조 제1항 및 제2항, 같은 법 제4조 제1항; 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결, 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결
