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해솔시 산업단지 외곽에 토지를 가진 윤정희 씨는 박도현 씨와 25년짜리 지상권설정계약을 맺고, 계약 당시 주변 토지의 지료를 기준으로 지료를 정했습니다. 몇 년 뒤 인근에 물류시설이 들어서면서 땅값과 사용료가 크게 올랐고, 윤 씨가 지료 인상을 요구했지만 박 씨는 계약 때 정한 금액을 계속 보내겠다고 합니다. 중개사 이민재 씨는 두 사람에게 인상 요구와 실제 지료 변경은 절차가 다를 수 있다고 설명합니다.
주변 토지의 지료가 크게 오른 경우, 토지소유자는 지상권자에게 지료 인상을 요구할 수 있을까요?
민법은 조세 등 토지에 관한 부담이 달라지거나 지가가 변해 기존 지료가 적절하지 않게 된 경우, 당사자가 지료의 증액이나 감액을 청구할 수 있도록 합니다. 따라서 주변 개발로 지료가 크게 올라 종전 금액이 상당하지 않게 됐다면, 윤 씨는 박 씨에게 인상을 청구할 수 있습니다.
다만 박 씨가 동의하지 않으면 당사자끼리 요구한 금액만으로 지료가 확정되는 것은 아니며, 법원에 지료 결정을 구해야 할 수 있습니다. 법원이 인상을 인정하면 효력은 인상 청구를 한 때로 거슬러 올라가지만, 결정 전까지 박 씨가 종전 지료를 냈다는 이유만으로 지료 체납이 되는 것은 아닙니다.
지료 액수 산정에 관한 판례 중에는 법정지상권의 지료를 토지의 사용으로 얻는 이익을 기준으로 보되, 건물이 들어서 토지소유권이 제한되는 사정은 산정에 반영하지 않는다고 본 사례가 있습니다. 이는 법정지상권 사건의 판단이므로, 계약으로 설정한 지상권의 지료를 정할 때에는 계약 내용과 구체적인 토지 사정을 함께 살펴야 합니다.
인상 청구는 할 수 있지만, 다툼이 생기면 지료 변경액은 법원의 결정으로 확정될 수 있습니다.
참고: 민법 제286조; 대판 2001. 3.13. 99다17142; 대법원 1975. 12. 23. 선고 75다2066 판결; 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결
