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대전에서 작은 베이커리를 운영하는 윤서진 씨는 임대인 강태호 씨와 계약한 뒤 점포를 인도받아 영업을 시작하고 사업자등록을 마쳤습니다. 이후 강 씨가 건물에 근저당권을 설정했고, 건물은 경매로 넘어가 정민규 씨가 낙찰받았습니다. 배당을 받고도 보증금 일부를 돌려받지 못한 서진 씨는 계속 영업 중인데, 민규 씨는 점포를 비워 달라고 합니다.
보증금을 다 받지 못한 서진 씨는 낙찰자에게 점포를 넘겨야 할까요? 계약이 끝날 때 권리금 회수도 요구할 수 있을까요?
경매가 진행되면 임차권은 원칙적으로 소멸하지만, 선순위 담보권자가 없고 대항력을 갖춘 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못했다면 예외가 됩니다. 임차인이 사업자등록을 하고 점포를 점유해 대항력을 유지하고 있다면, 보증금을 돌려받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계가 존속한다고 주장할 수 있습니다.
임대차관계가 끝날 때에는 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받습니다. 따라서 임차인은 자신이 주선한 새 임차인과 계약을 맺도록 요구해 권리금을 회수할 수 있고, 낙찰자는 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그 회수를 방해해서는 안 됩니다. 경매 후 보증금 잔액이 있다는 사정만으로 권리금 회수 기회까지 사라지는 것은 아닙니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제8조, 상가건물임대차보호법 제10조제1항, 상가건물임대차보호법 제10조의4제2항, 상가건물임대차보호법 제10조의5
