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대전 유성구의 소형 상가를 알아보던 민서 씨는 매수대금 3억 2천만 원을 부담하고, 지인 준호 씨 이름으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 두 사람은 나중에 민서 씨가 원하면 상가 명의를 넘기기로 약속했고, 민서 씨는 그 약속을 믿고 자기 명의로 가등기도 해두었습니다. 이후 별도의 적법한 정산 합의로도 해당 상가의 소유권이전등기청구권이 생겼다고 보고, 이번에는 자기 대신 사촌 서진 씨 이름으로 가등기를 했습니다.
명의신탁을 전제로 한 약정과 가등기, 그리고 별도 권리를 보전하려고 제3자 이름으로 한 가등기는 유효할까요?
부동산실명법 시행 뒤 매수대금을 실제로 부담한 사람과 등기명의인이 따로 있는 계약명의신탁에서는, 두 사람이 나중에 부동산을 실질 부담자에게 넘기기로 약속해도 그 약정은 무효입니다. 무효인 명의신탁 약정을 바탕으로 실질 부담자 명의의 가등기를 해두었다면, 그 가등기도 효력이 없습니다.
더 나아가 명의신탁과 별개인 적법한 원인으로 소유권이전등기청구권이 생겼더라도, 권리자 본인이 아닌 제3자 이름으로 가등기를 하면 그 가등기는 제3자와의 명의신탁 약정에 기초한 것으로 보아 효력이 없다고 판결했습니다. 명의신탁을 전제로 한 약정은 물론, 그 약정이나 제3자 명의 가등기로 권리를 지켜두려는 방식도 유효한 안전장치가 되지 않습니다.
참고: 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다63315 판결
