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대전 외곽에서 작은 정비공장을 운영하던 서준호 씨는 공장 건물과 대지를 함께 소유하다가, 몇 해 전 대지만 한빛개발에 팔고 건물은 계속 보유했습니다. 이후 건물을 매수한 윤하늘 씨는 지상권 등기를 하지 않은 채 공장을 넘겨받았고, 새 토지주인 한빛개발은 건물 철거를 요구했습니다. 중개사 이 대표는 매매 당시 철거 특약이 있었는지와 토지·건물의 소유권이 언제 갈라졌는지부터 확인했습니다.
건물 매수인이 지상권 등기를 하지 않았더라도, 토지주인의 철거 요구를 막고 건물을 계속 사용할 수 있을까요?
토지와 건물이 한 사람 소유였다가 둘 중 하나가 매매 등으로 다른 사람에게 넘어가면, 건물을 철거하기로 한 약속 등 특별한 사정이 없는 한 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 토지와 건물이 처음부터 한 사람의 소유였을 필요는 없고, 어느 하나가 처분될 당시 두 부동산이 동일인 소유였으면 됩니다. 철거 약속 같은 특별한 사정이 있었다고 주장하는 쪽이 그 사실을 증명해야 합니다.
법정지상권은 등기 없이 성립할 수 있지만, 건물 매수인이 건물 소유권만 취득했다고 해서 지상권까지 바로 물권으로 취득하는 것은 아닙니다. 다만 특별한 사정이 없다면 건물과 지상권도 함께 넘기기로 한 것으로 볼 수 있어, 건물 매수인은 종전 건물주를 대신해 토지주인에게 지상권 설정등기를 청구하고, 종전 건물주에게는 지상권 이전등기를 청구할 수 있습니다. 이런 경우 토지주인이 건물 매수인에게 철거를 요구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용되기 어렵습니다.
따라서 윤 씨는 철거 요구에 맞서면서, 지상권 설정·이전등기 청구로 권리관계를 정리하는 방안을 검토할 수 있습니다.
참고: 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결; 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771, 41788 판결; 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결; 대법원 1996. 3. 26. 선고 95다45545, 45552, 45569 판결; 민법 제187조; 민법 제283조 제2항
