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청주 외곽의 상가 1층을 빌린 임차인 박 씨는 이곳에서 일반유흥음식점을 운영하기로 하고, 임대인 최 씨와 그 목적을 계약서에 적었습니다. 중개사 서 씨가 계약을 진행할 때 최 씨는 영업허가가 가능하다고 말했지만, 건물의 용도는 근린생활시설로 지정돼 있었습니다. 박 씨는 건물을 넘겨받아 1,280만 원을 들여 내부 공사를 했고, 관할 기관에 허가를 신청한 뒤에야 용도 제한 때문에 영업허가가 어렵다는 사실을 알게 됐습니다.
건물을 인도받은 뒤 영업허가가 불가능하다는 사실을 알았다면, 임대차계약을 끝내고 공사비도 청구할 수 있을까요?
계약을 맺을 때부터 있던 법률상 제한 때문에 약속한 영업을 할 수 없다면, 임차인은 임대인의 담보책임을 물어 임대차계약을 장래를 향해 해지할 수 있습니다. 다만 이미 건물을 넘겨받아 점유한 경우에는 계약을 처음부터 없었던 것처럼 만드는 해제는 할 수 없습니다. 이 사례처럼 허가가 가능하다는 설명을 믿고 목적에 맞게 시설을 했고, 그 비용이 영업 불가능과 관련된 손해라면 임차인은 해지 통지와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 박 씨는 공사비 지출과 영업허가 불가 사유 등을 자료로 갖춰 최 씨에게 계약 해지와 손해배상을 요구할 수 있습니다.
핵심은 해제와 해지를 구별하고, 목적 달성 불가와 지출 비용을 입증하는 것입니다.
참고: 대법원 1994. 11. 22. 선고 93다61321 판결
