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청주 다세대주택에 살던 임차인 이 씨는 보증금 4,000만원으로 계약하고 전입신고와 입주를 마친 뒤 확정일자도 받아두었습니다. 계약을 갱신하면서 보증금을 4,500만원으로 올렸는데, 얼마 뒤 집이 경매 절차에 들어갔다는 소식을 들었습니다. 이 씨는 처음 계약 때 갖춘 권리로 새 보증금 전부를 보호받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
갱신하면서 보증금을 올렸다면, 기존에 갖춘 대항력과 우선변제권은 얼마까지 인정될까요?
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 여기에 임대차계약증서의 확정일자까지 갖추면, 경매에서 후순위 권리자 등보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
다만 계약이 갱신되며 보증금이 올랐더라도, 처음 계약에 따라 갖춘 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 범위는 종전 보증금까지입니다. 이 씨의 경우 기존 권리는 4,000만원 범위에서 인정됩니다. 계약 갱신으로 보증금이 늘어도, 종전 권리의 보호 범위까지 함께 늘어나는 것은 아닙니다.
참고: 대법원 2012.07.12. 선고 2010다42990 판결
