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윤서진 씨는 대전의 한 다세대주택에 보증금 1,800만 원으로 입주하고 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 몇 달 뒤 집주인 한도윤 씨와 보증금을 200만 원 올리기로 했지만, 그 사이 주택에는 은행의 근저당권이 설정됐습니다. 집이 경매로 넘어가 새 소유자 문태호 씨가 집을 비워 달라고 하자, 윤 씨는 올린 보증금까지 먼저 돌려받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
근저당권이 설정된 뒤 올린 보증금도 경매 매수인에게 주장할 수 있을까요?
법원은 임차인이 근저당권보다 먼저 대항력을 갖췄다면, 처음 약정한 보증금은 선순위 권리로 보호될 수 있다고 봤습니다. 다만 근저당권 설정 뒤 집주인과 합의해 늘린 보증금은 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있고, 근저당권자나 경매 매수인에게는 주장할 수 없습니다. 따라서 윤 씨가 내세울 수 있는 것은 최초 보증금 1,800만 원이며, 그 금액을 돌려받을 때까지는 집을 비워 주지 않겠다고 주장할 수 있지만, 증액분 200만 원까지를 근거로 맞설 수는 없습니다.
근저당권 설정 뒤 늘어난 보증금은 기존 선순위 권리를 따라가지 않습니다.
참고: 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카 11377 판결
