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청주에 있는 18세대 연립주택을 1억 4,800만 원에 매수해 살던 윤서진 씨는 사용검사 후 8개월 만에 안방 천장에서 물이 번지는 것을 발견했습니다. 물자국은 윗집 최민호 씨의 화장실 아래쪽과 맞닿아 있었고, 윤 씨는 윗집 문제인지 건물 시공 하자인지 몰라 난감했습니다. 사용검사를 받은 지 1년이 안 된 건물이라는 점도 윤 씨의 마음에 걸렸습니다.
누수 원인이 공사상 하자라면, 윤 씨는 윗집 소유자와 사업주체 중 누구에게 먼저 보수를 요구해야 할까요?
누수가 공사상의 잘못으로 생긴 하자로 확인되면, 공동주택관리법상 사업주체는 담보책임기간 안에 발생한 하자를 보수할 책임이 있습니다. 누수도 건물의 기능 등에 지장을 줄 정도라면 하자에 해당할 수 있습니다. 하자보수 책임기간은 하자 종류에 따라 다르므로, 사용검사 후 1년이 지나지 않았다는 사실만으로 책임 여부나 기간이 일률적으로 정해지는 것은 아닙니다.
따라서 윤 씨는 사업주체에 직접 하자보수를 청구할 수 있습니다. 사업주체가 보수하지 않는 경우에는 입주자대표회의가 하자보수보증금 지급을 청구할 수 있으므로, 개별 소유자의 보수 청구와 보증금 청구 절차를 구분해야 합니다. 판례도 하자담보책임은 과실 여부와 별개인 법정 책임이라고 보며, 입주자대표회의에는 하자보수 청구권은 있어도 그에 갈음하는 손해배상청구권까지 인정되는 것은 아니라고 판단했습니다. 공사상 하자라면 사업주체에 보수를 요구하고, 보증금 절차는 입주자대표회의와 확인하세요.
참고: 공동주택관리법 제36조 제1항; 공동주택관리법 제37조 제1항; 공동주택관리법 제38조; 공동주택관리법 시행령 제36조 제2항; 공동주택관리법 시행령 제37조 제2호; 공동주택관리법 시행령 제41조; 공동주택관리법 시행령 제44조 제1항; 집합건물법 제9조; 대법원 1980. 11. 11. 선고 80다923, 924 판결; 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결; 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다48490 판결
