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전주에서 오피스텔을 빌린 임차인 문 씨는 보증금 8천만 원을 돌려받지 못할 상황에 대비해 임대인 장 씨와 상의했습니다. 세 사람은 문 씨의 보증금반환채권을 담보하기로 합의했고, 문 씨의 지인 배 씨를 전세권자로 하여 전세권설정등기를 마쳤습니다. 뒤늦게 장 씨는 “배 씨가 임차인도 아니고 전세금을 낸 것도 아닌데 등기가 유효하냐”고 묻습니다.
임대인·임차인·제3자가 함께 합의했다면, 제3자 명의의 전세권설정등기도 유효할까요?
임차인이 임대인에게 받을 보증금을 담보하기 위해 임차한 부동산에 전세권을 설정하는 것은 가능합니다. 전세권자 명의를 제3자로 정하는 것도 임대인·임차인·제3자가 합의했다면 유효할 수 있습니다. 전세권의 담보적 성격 때문에 제3자 명의 설정이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
다만 전세권등기가 유효하다는 사실만으로 보증금반환채권까지 제3자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 특별한 사정이 없다면 그 채권은 여전히 임차인에게 귀속됩니다. 판례는 제3자가 별도의 채권을 가지고 있거나 실제로 전세금을 지급한 사정이 없어도, 위와 같은 합의에 따른 등기는 유효할 수 있다고 보았습니다.
세 사람의 합의로 임차인의 보증금반환채권을 담보한 제3자 명의 전세권등기는 유효할 수 있습니다.
참고: 대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결
