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대전 유성구의 다가구주택을 매수한 강태호 씨는 매도인 서명숙 씨에게서 소유권이전등기를 받지 않은 채 임차인 윤서진 씨에게 보증금 4,200만 원에 집을 임대했습니다. 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못한 윤 씨는 강 씨를 상대로 소송해 집을 넘기는 것과 동시에 보증금을 반환하라는 판결을 받았고, 강 씨의 미지급이 이어지자 집을 비우지 않고 강 씨가 서 씨에게 가진 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있는지 알아보려 합니다.
집을 아직 넘기지 않은 상태에서도 임대인의 소유권이전등기청구권을 압류할 수 있을까요?
주택임대차보호법은 임차인이 보증금 반환 판결 등을 근거로 임차주택 자체의 경매를 신청하는 경우, 집을 먼저 넘기거나 넘길 준비를 했다는 점을 집행 개시의 요건으로 요구하지 않습니다. 이때 임차주택에는 건물뿐 아니라 그 부지도 포함된다고 봅니다.
하지만 이 예외를 임차주택 자체가 아니라 소유권이전등기청구권을 압류하는 절차까지 넓혀 적용할 수는 없습니다. 등기청구권을 압류하는 것은 부동산 자체에 대한 경매와 다른 절차이기 때문입니다. 따라서 윤 씨는 강 씨에게 집을 실제로 넘겼거나, 강 씨가 받기를 거절한다면 넘길 준비를 마치고 이행을 제공했다는 사실을 소명해야 합니다. 그 뒤에도 강 씨가 등기에 협력하지 않으면 추심명령을 신청하고, 등기를 마친 다음 부동산 경매를 신청하는 절차를 밟을 수 있습니다.
결론적으로, 집 자체의 경매에 인정되는 예외를 등기청구권 압류에 그대로 적용할 수 없으므로 명도 또는 이행제공 사실을 소명해야 합니다.
참고: 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항, 「민사집행법」 제41조 제1항, 「민사집행법」 제244조 제2항, 「민사집행법」 제244조 제4항
