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충남 예산에서 채권자 서민호 씨는 오지훈 씨에게 빌려준 돈을 돌려받기 위해 승소판결을 받은 뒤, 오 씨 소유의 토지에 강제경매를 신청했습니다. 감정평가사 배은주 씨의 평가에는 땅 위 밤나무들이 빠져 있었고, 서 씨는 매각물건명세서를 살펴보다가 그 나무들이 별도 입목등기나 명인방법 없이 자라고 있다는 사실을 확인했습니다. 매각허가결정 전 열린 매각결정기일, 서 씨는 나무값이 반영되지 않은 최저매각가격에 관해 이의를 제기하려 합니다.
미등기 수목이 빠진 최저매각가격에 대해, 채권자는 매각허가결정 전에 이의를 제기할 수 있을까요?
매각기일이 끝난 뒤 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 듣고 매각허가 여부를 결정합니다. 이때 이해관계인은 법에서 정한 사유가 있어야 이의할 수 있는데, 최저매각가격 결정이나 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 경우가 그 사유에 포함됩니다(민사집행법 제120조, 제121조 제5호).
중대한 흠인지는 단순히 평가 과정에 실수가 있었는지만 보는 것이 아닙니다. 그 잘못이 일반 매수 희망자의 매수 여부나 입찰가격 판단에 영향을 줄 정도인지, 경매 제도와 매각물건명세서의 취지에 비추어 구체적으로 따져야 합니다. 또 채무자 소유의 미등기 수목은 특별한 사정이 없으면 토지의 일부로 보아 토지와 함께 경매되므로, 그 가액도 토지 평가에 포함해야 합니다. 다만 입목등기가 되어 있거나 명인방법을 갖춘 수목은 별도로 거래될 수 있어 토지 평가에서 제외될 수 있습니다.
따라서 이 사례처럼 토지와 함께 경매될 미등기 수목의 가액을 빼고 최저매각가격을 정했다면 중대한 흠이 될 수 있고, 채권자는 매각결정기일에 출석해 이의를 진술할 수 있습니다. 다만 이의가 제기됐다고 곧바로 매각허가가 불허되는 것은 아니며, 법원이 법정 사유와 구체적인 영향을 판단합니다. 수목 누락이 입찰 판단에 영향을 줄 만한 중대한 흠이라면, 매각허가 전에 이의를 진술할 수 있습니다.
참고: 민사집행법 제120조, 민사집행법 제121조 제5호, 대법원 1997. 10. 13. 자 97마1612 결정, 대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정
