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경기 포천에서 공장 부지를 찾던 한서진 씨는 최영호 씨 소유의 땅을 3억 4천만 원에 매수하면서, 잔금일까지 공장설립 승인을 받지 못하면 계약을 끝내고 계약금을 돌려받기로 했습니다. 한 씨는 관할 기관에 신청했지만 진입도로 폭 문제로 승인을 받지 못했고, 잔금일이 지나자 최 씨는 한 씨가 이미 승인 절차를 밟았다며 계약금 반환을 거부했습니다. 두 사람은 결국 해당 토지 앞에서 계약금 문제로 맞섰습니다.
매수인이 공장설립 승인 절차를 이미 진행했더라도, 승인 불발 특약을 근거로 계약금을 돌려받을 수 있을까요?
민법 제565조 제1항은 별도의 약정이 없으면 계약금을 해약금으로 보아, 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약을 해제할 수 있도록 합니다. 다만 이 규정은 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 하는 일반적인 해약에 관한 것입니다. 계약 때부터 특정 사유가 생기면 계약을 해제할 수 있도록 따로 정한 경우에는, 상대방이 이행에 착수했는지를 이유로 그 약정상 해제권 행사를 막을 수 없다는 것이 대법원 판결의 취지입니다.
이 사례의 승인 불발 특약은 정해 둔 사유에 따른 해제권을 유보한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 한 씨가 승인 절차를 밟았다는 사정만으로 계약금 반환을 거부하기는 어렵고, 특약에 따라 계약이 종료됐다면 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
핵심은 일반적인 해약이 아니라, 계약서에 미리 정한 사유에 따른 계약 종료인지입니다.
참고: 민법 제565조 제1항, 대법원 2006. 5. 11. 선고 2005다58571 판결
