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대전의 한 다세대주택에서 임차인 이 씨는 임대인 최 씨의 동의 없이 자신이 빌린 집을 박 씨에게 보증금 3,500만 원에 다시 빌려줬습니다. 최 씨와 이 씨의 임대차, 이 씨와 박 씨의 전대차가 모두 끝나자 최 씨는 건물 현관에서 박 씨에게 열쇠를 직접 달라고 했고, 중개사 김 대표는 인도 확인서 작성과 보증금 반환 일정을 함께 조율했습니다.
박 씨가 집주인 최 씨에게 집을 직접 돌려주면, 전대인 이 씨에게도 명도의무를 다한 걸까요?
임대인의 동의가 없는 전대차는 임대인에게 그 전대차를 내세울 수 없지만, 전대인과 전차인 사이에서는 계약이 유효하게 성립합니다. 다만 원래 임대차와 전대차가 모두 끝난 경우에는 임대인이 전차인에게 집을 직접 돌려달라고 요구할 수 있고, 전차인이 임대인에게 직접 반환하면 전대인에 대한 명도의무도 면할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.
따라서 박 씨는 최 씨에게 집을 직접 인도해도 이 씨에 대한 명도의무를 다할 수 있습니다. 다만 전대차 보증금 반환 문제는 별도로 확인해야 하므로, 반환 일정과 금액을 이 씨와 미리 정리하고 실제 인도 사실을 확인서나 열쇠 인수 기록으로 남기는 편이 안전합니다.
두 계약 기간이 모두 끝났다면, 집주인에게 직접 반환해도 전대인에 대한 명도의무를 면할 수 있습니다.
참고: 민법 제629조, 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결
