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부산 연제구의 다세대주택을 빌린 임차인 서윤아 씨는 임대인 문태식 씨와 보증금 6,000만 원, 1년 임대차계약을 맺었습니다. 계약을 체결한 지 8개월쯤 지나 문 씨는 주변 전셋값이 올랐다며 보증금을 600만 원 올려달라고 했고, 서 씨는 계약을 중개한 강소장에게 계약서상 1년이니 요구를 들어줘야 하는지 물었습니다.
계약 후 1년도 지나지 않았고 주변 시세가 올랐다는 이유만으로 보증금을 600만 원 올려줘야 할까요?
계약서에 임대차기간을 1년으로 적었더라도, 임차인은 2년보다 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 따라서 임대인이 계약서의 1년을 내세워 임차인에게 그때 나가라고 할 수는 없고, 임차인은 원칙적으로 2년의 보호를 받을 수 있습니다.
그렇다고 2년 동안 보증금이 어떤 경우에도 바뀌지 않는 것은 아닙니다. 계약 체결 또는 앞선 증액으로부터 1년이 지나고, 조세·공과금 등 부담이나 경제사정의 변동으로 약정한 보증금이 적절하지 않게 된 경우라면 장래를 향한 증액을 청구할 수 있습니다. 다만 증액 폭은 약정 보증금의 20분의 1을 넘을 수 없습니다.
서 씨의 경우 요구 시점은 계약 체결 후 8개월가량으로 1년이 지나지 않았습니다. 게다가 6,000만 원의 20분의 1은 300만 원이므로, 문 씨가 요구한 600만 원은 한도도 넘습니다. 주변 시세가 올랐다는 말만으로 증액 요건이 충족됐다고 단정하기도 어렵습니다. 따라서 이 사안의 보증금 인상 요구는 제시된 사정만으로는 받아들이기 어렵습니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제4조 제1항, 「주택임대차보호법」 제7조, 「주택임대차보호법 시행령」 제8조 제1항, 「주택임대차보호법 시행령」 제8조 제2항
