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강원도 솔내군에서 과수원을 운영하는 이태성 씨는 사업자금이 필요해 김도윤 씨에게 돈을 빌리고, 과수원에 근저당권을 설정했습니다. 얼마 뒤 군청이 도로 확장 사업을 위해 땅을 사겠다고 하자 이 씨는 보상 조건에 동의해 협의취득 계약을 맺었지만, 토지수용위원회의 협의성립확인은 받지 않았습니다. 김 씨는 보상금이 지급되기 전에 압류해야 하는지, 아니면 토지에 설정한 근저당권을 계속 행사할 수 있는지 고민합니다.
협의취득으로 땅이 넘어가면 근저당권자는 보상금을 물상대위로 압류할 수 있을까요?
저당권은 목적물이 수용되거나 공용징수되어 채무자가 받을 보상금으로 바뀌면 그 보상금에도 미칠 수 있습니다. 다만 보상금이 지급되기 전에 압류해야 합니다. 이 규칙은 근저당권에도 적용됩니다.
하지만 토지소유자와 사업시행자가 협의해 매매계약을 맺는 것만으로는 일반적으로 공용징수와 같다고 볼 수 없습니다. 협의취득은 사법상 매매의 성질을 가지므로, 토지소유권이 넘어가더라도 근저당권자는 원칙적으로 그 토지에 권리를 행사할 수 있습니다. 따라서 토지에 근저당권을 계속 주장할 수 있는 상황이라면, 보상금에 대한 물상대위는 인정되기 어렵습니다.
다만 토지수용위원회가 법에 따른 협의성립확인을 하면 그 확인은 재결로 간주됩니다. 이 경우 근저당권이 말소될 수 있으므로, 협의 내용에 권리보호 조치가 있는지 살피고 보상금이 지급되기 전에 압류할 필요가 있습니다. 핵심은 협의계약 체결 여부만이 아니라 협의성립확인 여부와 근저당권의 존속 여부입니다.
참고: 민법 제342조, 민법 제370조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제47조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제16조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제17조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제26조 제1항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제28조 제1항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제29조 제1항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제29조 제4항, 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006두7096 판결, 대법원 1981. 5. 26. 선고 80다2109 판결, 대법원 1996. 2. 13. 선고 95다3510 판결, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 등기사무처리지침 등기예규 제1388호 2011. 10. 11. 개정
