경매로 바뀐 건물 주인, 꽃집 임차인은 계속 장사할 수 있을까

상황

광주에서 꽃집을 운영하는 이수진 씨는 박태호 씨 소유의 상가를 빌려 영업해 왔습니다. 박 씨의 채권자가 건물에 경매를 신청했고, 새 소유자가 된 김도윤 씨가 찾아왔을 때 이 씨는 보증금 4천만 원 중 일부를 아직 돌려받지 못한 상태였습니다.

쟁점

보증금을 다 돌려받지 못한 이 씨는 건물을 낙찰받은 김 씨에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있을까요?

판례·법령 근거

상가건물이 경매로 매각되면 원칙적으로 그 건물의 임차권은 소멸합니다. 다만 대항력이 있는 임차권인데 보증금이 전액 변제되지 않았다면 예외입니다. 따라서 이 씨가 대항력을 갖추었고 보증금 일부가 남아 있다면, 새 소유자에게도 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다. 경매 매각만으로 임차권이 언제나 사라지는 것은 아닙니다. 참고: 상가건물 임대차보호법 제8조

중개 실무 확인

• 임차인이 대항력을 갖추었는지 관련 사실과 자료를 확인합니다.
• 보증금 중 이미 변제된 금액과 미변제 잔액을 구분해 확인합니다.
• 경매 매각 여부와 새 소유자를 확인하고, 임차인에게 권리관계 확인이 필요함을 안내합니다.