불러오는 중
2013년 가을, 윤서진 씨는 대전의 한 상가 1층을 빌려 작은 베이커리 공방을 열었습니다. 보증금은 4,000만 원, 월세는 110만 원이었고, 입점한 뒤 사업자등록을 신청하고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 몇 년 뒤 건물이 경매에 넘어가자, 윤 씨는 계약 전에 설정된 근저당권이 있다는 사실을 떠올렸습니다.
환산보증금이 당시 적용 기준 안에 들고 확정일자도 받았다면, 윤 씨는 선순위 근저당권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있을까요?
이 사례의 계약 시점인 2013년에는 대전과 같은 광역시의 적용 기준이 환산보증금 1억 8,000만 원 이하였습니다. 보증금 외에 월세가 있으면 월세에 100을 곱해 보증금에 더하므로, 윤 씨의 환산보증금은 4,000만 원 + 110만 원 × 100 = 1억 5,000만 원입니다. 당시 기준 안에 들어 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.
임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생기며, 여기에 확정일자까지 갖추면 경매에서 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 이미 먼저 설정된 근저당권보다 앞서는 것은 아닙니다. 윤 씨는 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선할 수 있지만, 선순위 근저당권자보다 먼저 배당받지는 못합니다.
2014년 1월 1일부터 시행된 개정 시행령은 대전 등 해당 광역시의 기준을 2억 4,000만 원 이하로 올렸습니다. 다만 시행 당시 존속 중인 계약은 종전 규정을 따르고, 시행 후 새로 체결하거나 갱신한 계약부터 개정 기준이 적용됩니다. 따라서 적용 기준을 따질 때는 계약 체결·갱신 시점을 함께 확인해야 합니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제2조, 「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항, 「상가건물임대차보호법 시행령」(2013. 12. 30. 개정되기 전의 것) 제2조, 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」(대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.개정) 부칙 제2조
