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성남에서 소형 물류창고를 운영하던 임대인 이 대표는 은행에서 운영자금을 빌리며 창고 부지에 1순위 근저당권을 설정했습니다. 이후 장비업체 사장 박 씨에게 돈을 빌리면서 같은 부지에 후순위 근저당권을 설정했지만, 약속한 변제일이 지나도 돈을 갚지 못했습니다. 박 씨가 경매를 신청했고, 경매에서 낙찰받은 사람이 대금을 모두 납부하는 순간 1순위 은행의 근저당권도 소멸하게 됐습니다.
후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권의 피담보채권은 경매 신청 때 확정될까요, 낙찰자가 대금을 완납할 때 확정될까요?
대법원은 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권자의 피담보채권은 경매 신청 시가 아니라 낙찰자가 매각대금을 완납한 때 확정된다고 판단했습니다. 그때 선순위 근저당권도 경락으로 소멸하기 때문입니다. 경매절차가 시작된 뒤 선순위 채권액이 늘더라도 채권최고액 범위 안이라면 후순위 신청자가 예측하지 못한 손해를 입는다고 보기 어렵고, 경매를 신청하지 않은 선순위 근저당권자가 담보가치를 활용할 수 있도록 해야 한다는 취지입니다.
경매신청기입등기 전에 등기된 근저당권자는 별도로 배당요구를 하지 않아도 등기 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 따라서 이 사례에서 은행 채권의 확정 시점은 박 씨의 경매 신청일이 아니라 낙찰자의 대금 완납일입니다.
참고: 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결; 민사소송법 제608조 제2항, 제728조, 제605조
