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대전의 한 상가 건물주 최 씨는 건물을 담보로 대출받았고, 박 씨는 보증금 4,000만 원에 월세 120만 원으로 1층 점포를 빌렸습니다. 매출이 줄어든 박 씨는 월세를 넉 달 밀렸고, 결국 저당권자인 한강저축은행이 건물 경매를 신청했습니다. 경매 과정에서 은행은 박 씨의 차임채권을 따로 집행하지 않았지만, 박 씨는 보증금 배당액이 예상보다 적다는 사실을 알게 됐습니다.
저당권자가 밀린 월세채권을 따로 집행하지 않아도, 연체 월세가 임차인의 보증금 배당액에서 빠질까요?
대법원은 경매로 임대차가 끝나는 경우, 임차인이 밀린 차임은 보증금에서 당연히 공제된다고 봤습니다. 저당권자가 차임채권에 별도의 채권집행을 하지 않았더라도 마찬가지이며, 건물 압류 전후도 결론을 바꾸지 않습니다. 별도로 차임채권을 집행한 경우에도 임차인이 그 절차에서 실제로 차임을 지급하거나 공탁하지 않았다면, 남은 차임 상당액은 보증금에서 공제됩니다. 별도 집행 여부와 무관하게, 미지급 차임은 보증금 배당액에 반영될 수 있습니다.
참고: 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결; 민사집행법 제273조
