불러오는 중
부산 연제구의 한 아파트 소유자 문태식은 강유진에게 돈을 빌리며 아파트에 제2근저당권을 설정했고, 이후 최다은은 보증금 1,200만 원에 월세 55만 원으로 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 선순위 근저당권자의 신청으로 경매개시결정 기입등기가 된 뒤 최다은은 월세 다섯 달분을 내지 않았지만, 경매 배당표에서는 보증금 전액을 배당받았습니다. 배당표가 작성된 뒤 최다은이 밀린 월세를 문태식에게 보내자, 강유진은 그 금액만큼 보증금 배당액을 줄였어야 한다며 이의를 제기했습니다.
경매개시 뒤 발생한 미납 월세를 임차인의 보증금에서 빼고 배당해야 할까요?
민법 제359조는 부동산이 압류된 뒤 저당권설정자가 그 부동산에서 얻었거나 얻을 수 있는 과실에도 저당권의 효력이 미친다고 정합니다. 판례는 부동산의 월세를 법정과실로 보아, 경매개시 뒤의 차임은 저당권 실행 절차에서 다뤄질 대상이라고 판단했습니다.
따라서 이 판결의 사안에서는 미납 차임이 있다는 이유만으로 그 금액을 임차보증금에서 당연히 공제할 수 없습니다. 강유진의 주장은 받아들여지기 어렵다는 취지입니다. 경매개시 뒤의 미납 차임을 보증금에서 자동 공제하는 것은 아니라는 점이 핵심입니다.
참고: 민법 제359조, 서울동부지법 2007. 4. 24. 선고 2006가단62400 판결
