불러오는 중
성남시 분당구의 1층 점포가 경매에 나오자, 최고가매수신고인 이 씨는 매각대금을 내기 전 임차인 박 씨와 보증금 4천만 원의 임대차계약을 맺었습니다. 박 씨는 기존 임차인 정 씨에게 점포 열쇠를 넘겨받아 입점했고, 다음 날 이 씨가 매각대금을 완납한 뒤 금융회사 명의의 근저당권설정등기가 마쳐졌습니다. 계약을 중개한 김 대표는 박 씨가 우선변제권을 확보했는지 확인해 달라는 요청을 받았습니다.
매각대금을 내기 전 최고가매수신고인과 계약한 임차인도 우선변제권을 취득할 수 있을까요?
임대차보호법의 보호를 받으려면 계약 상대방이 반드시 이미 소유자일 필요까지는 없지만, 적어도 적법하게 임대차계약을 맺을 권한은 있어야 한다는 것이 대법원의 입장입니다. 최고가매수신고인이라는 사정만으로는 그 권한이 있다고 보기 어렵고, 별도의 임대권한이 있었다는 자료도 확인되지 않는다면 임차인의 우선변제권 취득을 단정하기 어렵습니다. 이 법리는 주택임대차보호법 사건에서 제시됐지만, 유사한 보호 취지를 고려하면 상가임대차에도 적용될 수 있습니다. 계약 당시 임대 권한이 있었는지를 먼저 확인해야 합니다. 참고: 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결; 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결
