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청주에서 오래된 동네 빵집 건물을 운영하던 서 사장은 대부업자 윤 씨에게 돈을 빌리며 건물에 근저당권을 설정했습니다. 서 사장이 세상을 떠난 뒤 딸 유나 씨는 가게 정리와 장례를 치르느라 상속등기를 미뤘고, 윤 씨는 채권을 회수하려고 담보권 실행 경매를 신청했습니다. 경매 통지서는 여전히 서 사장 명의로 된 주소로 발송됐지만, 유나 씨는 법원에 상속 사실을 알리거나 경매절차에 참여하게 해 달라고 신청하지 않았습니다.
소유자가 경매 신청 전 사망했는데 상속인이 상속등기도, 법원에 참여 신청도 하지 않았다면 경매를 계속할 수 있을까요?
근저당권 실행 경매는 등기부에 표시된 채무자와 부동산 소유자를 기준으로 진행됩니다. 따라서 소유자가 사망했더라도 상속인이 사망 사실을 밝히고 자신을 이해관계인으로 취급해 달라고 신청하지 않았다면, 그 사정만으로 경매절차가 멈추거나 매각허가가 위법해지는 것은 아닙니다. 상속등기를 하지 않아 통지서가 사망한 소유자의 등기부상 주소로 발송된 경우에도, 일정한 요건 아래서는 발송 시 상속인에게 송달된 것으로 볼 수 있습니다.
다만 경매 신청 전에 소유자가 사망한 사실이 확인되면 원칙적으로 채권자가 상속등기를 대위로 마친 뒤 상속인을 소유자로 하여 신청해야 합니다. 이를 놓친 채 경매개시결정이 이미 내려졌다면, 통상 개시결정을 취소하고 신청을 각하하기보다 소유자 표시를 바로잡는 것으로 처리할 수 있습니다. 이미 개시결정이 난 뒤에는 채권자의 상속대위등기 촉탁 신청이 받아들여지지 않을 수 있으므로 절차 진행 단계도 살펴야 합니다.
상속인들이 법원에 사망 사실을 증명하고 이해관계인으로 취급해 달라고 신청하면 절차에 관여할 수 있습니다. 반대로 상속포기가 적법하게 이루어진 사실까지 확인된다면, 상속재산관리인을 상대방으로 하지 않은 경매 신청은 부적법해 각하될 수 있습니다. 상속등기가 늦었다는 이유만으로 담보권 실행 경매가 당연히 중단되는 것은 아니지만, 사망 사실과 상속 관계에 따라 필요한 보정은 달라집니다.
참고: 대법원 1998. 10. 27. 선고 97다39131 판결, 대법원 1998. 12. 23.자 98마2509 결정, 대법원 1995. 9. 6.자 95마372 결정, 대법원 1988. 3. 2.자 88마45 결정, 부동산등기법 제28조
