계약금 일부만 받았는데, 두 배 돌려주면 해제될까?

상황

청주 복대동의 아파트를 6억 원에 매매하기로 한 한지우 씨는 약정 계약금 6천만 원 중 1천만 원만 먼저 송금했습니다. 그런데 오태식 씨는 며칠 뒤 아파트 현관 앞에서 받은 돈의 두 배인 2천만 원의 이체확인증을 내밀며 계약을 해제하겠다고 통보했고, 중개사 김서윤 대표는 계약서에 적힌 계약금 액수를 다시 확인했습니다.

쟁점

실제로 받은 계약금의 두 배만 돌려주면 매도인은 계약을 해제할 수 있을까요?

판례·법령 근거

대법원은 계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준은 실제로 받은 금액이 아니라 당사자가 계약금으로 약정한 전체 금액이라고 판단했습니다. 실제 받은 돈의 두 배만 돌려주면, 일부만 지급된 상황에서 매도인이 사실상 손쉽게 계약을 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약해질 수 있기 때문입니다. 따라서 이 사례에서 오 씨가 계약금 해제를 주장하려면 약정 계약금 6천만 원의 두 배인 1억 2천만 원을 상환해야 하며, 2천만 원을 돌려준 것만으로는 적법한 해제가 되었다고 볼 수 없습니다.

참고: 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결

중개 실무 확인

• 계약서에 적힌 약정 계약금 총액과 실제 지급된 금액을 구분해 확인합니다.
• 일부 지급이라면 송금 내역과 지급일을 따로 기록하고, 계약서의 분할 지급 약정도 함께 살핍니다.
• 해제 통보가 있으면 반환액과 통보 시점을 확인해 당사자 간 분쟁 사실을 남깁니다.