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대전 둔산동 아파트에 보증금 6,200만 원으로 살던 임차인 한서윤 씨는 입주와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자도 받아 두었습니다. 어느 날 임대인 박준호 씨가 집을 강유진 씨에게 넘겼고, 새 소유자는 서윤 씨에게 월세를 보내 달라고 연락했습니다. 서윤 씨는 등기부에서 입주 전 설정된 근저당권을 확인한 뒤, 소유권이 바뀐 사실을 안 지 얼마 지나지 않아 박 씨에게 승계를 원하지 않는다는 이의를 서면으로 알렸습니다.
계약기간이 남았더라도 집이 팔리면 임차인이 새 집주인과의 임대차를 거부하고 종전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있을까요?
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 갖춰 대항력을 갖춘 경우, 주택을 넘겨받은 사람은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다. 임차인이 동의하지 않았다는 이유만으로 승계가 막히는 것은 아닙니다.
다만 임차인이 새 집주인과의 관계를 원하지 않는다면, 주택이 양도된 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다는 것이 판례의 취지입니다. 이 경우 종전 임대인의 보증금 반환 책임도 사라지지 않습니다. 임차인이 계약을 종료하려는 뜻을 분명히 하고, 양도 사실을 안 시점과 이의 통지 내용을 확인할 수 있도록 서면으로 남기는 것이 중요합니다.
따라서 서윤 씨처럼 양도 사실을 안 뒤 지체 없이 이의를 알렸다면, 종전 임대인 박 씨에게 임대차 해지와 보증금 반환을 요구해 볼 수 있습니다. 다만 보증금 반환을 청구할 수 있다는 것과 실제로 보증금을 회수할 수 있다는 것은 별개이므로, 선순위 근저당권 등 권리관계도 함께 살펴야 합니다.
참고: 「주택임대차보호법」 제3조 제4항; 「주택임대차보호법」 제4조 제2항; 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결; 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정
양도 사실을 안 뒤 이의를 미루지 말고, 통지 시점과 내용을 서면으로 남기는 것이 핵심입니다.
