불러오는 중
대전의 한 다세대주택을 중개한 윤 대표는 임대인 강 씨가 이미 선순위 근저당권을 설정한 뒤 임차인 서 씨와 보증금 1억 3천만 원의 계약을 맺는 과정을 도왔습니다. 서 씨는 입주와 전입신고를 마쳤지만, 이후 설정된 후순위 근저당권자가 경매를 신청했고 임 씨가 낙찰받았습니다. 낙찰 뒤 선순위 근저당권도 말소되자, 서 씨는 임 씨에게 임대차계약을 그대로 인정해 달라고 요청했습니다.
선순위 근저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 경매 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있을까요?
임차인이 전입과 점유를 갖춰 후순위 근저당권자에게 대항할 수 있더라도, 경매로 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다. 이 경우 낙찰자는 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인으로 보지 않으므로, 임차인은 낙찰자에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.
따라서 서 씨처럼 선순위 근저당권 설정 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 이 경매 상황에서 낙찰자에게 임대차를 유지해 달라고 요구하기 어렵습니다. 전입신고와 입주를 마쳤더라도, 선순위 근저당권보다 늦으면 경매 낙찰자에게 대항하지 못할 수 있습니다.
참고: 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 주택임대차보호법 제3조
