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강원도 원주시 외곽의 땅을 기간을 정하지 않고 빌린 한 씨는 땅주인 최 씨의 동의를 얻어 작은 주택을 지었습니다. 허가 절차를 제대로 확인하지 못해 건물은 무허가 상태로 남았고, 최 씨가 6개월 전 임대차를 끝내겠다고 통지한 뒤 철거와 토지 반환을 요구하자 한 씨는 중개사 김 대표에게 집을 매수해 달라고 요구할 수 있는지 물었습니다.
임대차가 해지된 뒤에도, 무허가 주택의 매수를 땅주인에게 청구할 수 있을까요?
건물 소유를 목적으로 빌린 땅의 임대차가 끝날 때 지상 건물이 남아 있으면, 임차인은 계약 갱신을 청구할 수 있고 임대인이 갱신을 원하지 않을 경우 건물을 상당한 가액으로 사 달라고 청구할 수 있습니다. 기간을 정하지 않은 임대차도 임대인의 해지통고로 끝난 경우라면, 갱신을 먼저 청구했는지와 관계없이 지상물매수청구권이 인정될 수 있습니다.
건물이 무허가라는 사정만으로 매수청구 대상에서 당연히 제외되는 것은 아닙니다. 계약 종료 때 경제적 가치가 남아 있는 건물이라면, 임대 목적에 어긋나게 지었거나 임대인이 예상하기 어려울 만큼 고가라는 등 특별한 사정이 없는 한 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 건물값을 정할 때 그곳에서 영업해 얻은 수익까지 더하는 것은 아닙니다.
무허가 여부만으로 포기할 일은 아니지만, 건물의 잔존 가치와 특별한 사정이 있는지를 함께 살펴야 합니다.
참고: 민법 제643조, 제283조, 민법 제652조, 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결
