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대전 외곽에서 근린생활시설을 짓던 최 씨는 공사 중인 건물을 박 씨에게 넘겼고, 박 씨는 약정한 대금을 모두 지급했습니다. 하지만 최 씨는 매매가가 기대보다 낮았다는 이유로 건축주 명의변경 동의서에 서명하지 않았습니다. 현장을 함께 둘러본 중개사 김 대표는 박 씨에게 행정청에 소송을 내야 하는지, 최 씨를 상대로 해야 하는지부터 확인해 보자고 했습니다.
양도인이 건축주 명의변경에 협조하지 않을 때, 행정청을 상대로 행정소송을 해야 할까요?
건축허가의 효과는 허가받은 건축물에 관한 권리변동에 따라 이전되는 성격이 있습니다. 따라서 건축주 명의변경은 새로운 행정처분을 받는 일이라기보다 허가대장에 적힌 이름을 바꾸는 절차에 가깝고, 이를 행정소송으로 다투기는 어렵습니다.
반면 건축 중인 건물을 양수한 사람이 양도인의 동의를 받지 못했다면, 양도인을 상대로 건축허가서의 건축주 명의변경절차를 이행하라는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 승소판결을 받은 뒤 그 판결을 바탕으로 관할 허가권자에게 명의변경 절차를 밟는 방향이 맞습니다. 건축관계자 변경신고에는 통상 명의변경 동의서나 권리관계가 바뀌었음을 증명하는 서류가 필요하고, 시행규칙은 변경 사유가 생긴 날부터 7일 이내에 신고하도록 정하고 있습니다.
명의변경금지가처분을 검토하는 경우에도 주의가 필요합니다. 판례는 그러한 가처분이 등기부에 공시되지 않는 한 제3자에게 대물적 효력이 인정되지 않을 수 있다고 보았습니다. 이 사안에서는 행정청 상대 행정소송보다 양도인 상대 민사상 명의변경절차이행청구가 핵심입니다.
참고: 「건축법」 제16조 제1항, 「건축법 시행규칙」 제11조 제1항; 대법원 1979. 10. 30. 선고 79누190 판결, 대법원 1989. 5. 9. 선고 88다카6754 판결, 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결, 대법원 1997. 5. 7. 선고 97다1907 판결
