불러오는 중
충남 서림시에서 윤서진 씨는 강민호 씨에게 빌려준 1억 8천만 원을 담보하기 위해 강 씨 소유의 대지와 등기된 단독주택에 근저당권을 설정했습니다. 강 씨가 돈을 갚지 않자 윤 씨는 담보권 실행 경매를 준비하다가, 마당 한쪽에 주택과 비슷한 크기의 무허가 별채가 있는 것을 발견했습니다. 별채에는 부엌과 화장실이 있고 임차인 이다은 씨가 따로 살고 있지만, 별도 보존등기는 확인되지 않았고 누가 지었는지도 분명하지 않습니다.
이 별채도 본채와 함께 경매에 넣을 수 있을까요?
근저당권은 원칙적으로 담보 부동산에 붙어 있는 물건이나 그 부동산의 경제적 효용을 돕는 종물에도 미칩니다. 다만 등기되지 않은 건물이라고 해서 자동으로 경매 대상에 들어가는 것은 아닙니다. 소유자가 지은 건물임이 확인되어 대위로 보존등기를 한 경우이거나, 경매 대상 부동산의 부합물·종물임이 분명한 경우 등이 아니라면 경매물건에 포함하기 어렵다는 취지입니다.
건물이 본채에서 떨어져 있더라도 가재도구 보관실이나 창고처럼 본채 이용을 보조하는 기능에 그친다면 종물로 볼 수 있습니다. 반대로 본채에 이어 붙인 부엌·변소·주거 공간처럼 독립된 건물이 아니라 본채의 일부로 볼 수 있는 경우에는 근저당권의 효력이 미칠 수 있습니다. 결국 무허가인지 여부만으로 정해지는 것이 아니라, 건물의 구조와 독립성, 본채를 보조하는 기능이 있는지를 살펴야 합니다.
이 사례의 별채는 본채와 비슷한 규모이고, 부엌·화장실을 갖춘 채 임차인이 독립적으로 거주하고 있습니다. 소유자가 직접 지었다는 점도 확인되지 않아 대위 보존등기 경로가 보이지 않는다면, 별채를 본채의 종물이나 부합물로 보아 함께 경매하기는 어렵습니다. 독립된 주거 기능이 뚜렷한 별채라면, 본채와 한꺼번에 경매할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
참고: 민법 제358조; 대법원 1999. 8. 9.자 99마504 결정; 대법원 1991. 5. 14. 선고 91다2779 판결; 대법원 1986. 5. 23.자 86마295 결정
