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대전의 한 상가 건물에서 임차인 박 씨는 임대인 최 씨에게 맡긴 전세금 4,000만 원을 돌려받을 권리를 갖고 있었습니다. 박 씨가 사업자금 2,500만 원을 빌릴 때, 대여인 김 대표는 박 씨의 전세권에 저당권을 설정했지만 전세권 만기까지 대여금은 갚지 못했습니다. 만기일, 최 씨는 박 씨에게 전세금을 송금하려 하고 김 대표는 그 소식을 듣고서야 급히 대응 방법을 찾았습니다.
전세권 기간이 끝난 뒤에도 김 대표가 전세금에서 먼저 변제받으려면 어떤 조치를 해야 할까요?
전세권은 저당권의 목적이 될 수 있습니다. 다만 전세권의 기간이 끝나면 전세권 자체에 대한 저당권은 등기를 말소하지 않았더라도 소멸하므로, 저당권자가 그 전세권 자체를 경매하는 방식으로 권리를 행사할 수는 없습니다.
이때 담보의 대상은 전세권에서 전세금반환채권으로 옮겨간 것으로 보아야 합니다. 저당권자는 임대인이 전세금을 지급하기 전에 그 반환채권을 압류하고 추심명령 또는 전부명령을 받거나, 다른 채권자가 진행하는 강제집행 절차에서 배당요구를 할 수 있습니다. 저당권의 존재는 등기사항증명서 등으로 증명할 수 있고, 별도의 집행권원이 필요하지 않다는 것이 판례의 취지입니다.
물상대위권을 행사할 수 있도록 지급 전에 압류하도록 한 것은 반환채권을 특정하고 제3자의 예측하지 못한 손해를 막기 위해서입니다. 적법하게 권리를 행사한 저당권자는 전세권자에 대한 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 다른 일반채권자가 먼저 압류나 가압류를 했다는 사정만으로 저당권자의 우선권이 당연히 사라지는 것도 아닙니다.
반대로 압류 등 필요한 절차 전에 임대인이 전세금을 전세권자에게 지급해 버리면, 저당권자가 임대인에게 직접 전세금 반환을 청구할 수는 없습니다. 만기 후에는 전세권이 아니라 전세금반환채권을 지급 전에 붙잡아야 합니다.
참고: 민법 제371조, 민법 제342조, 민법 제370조, 민사집행법 제273조, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2005다47663 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결, 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65396 판결, 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결
