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부산 수영구에서 작은 제과점을 운영하던 윤 씨는 갑작스러운 수술과 재활 치료로 몇 달간 가게를 비우게 됐습니다. 윤 씨는 오랫동안 함께 일한 한 씨에게 가게를 맡기고 임대인 최 씨에게는 따로 동의를 구하지 않았지만, 한 씨는 같은 제과점을 같은 방식으로 운영하며 월세도 밀리지 않게 냈습니다. 이 사실을 알게 된 최 씨가 계약 해지를 통보하자, 한 씨는 가게를 계속 사용할 수 있는지 궁금해졌습니다.
임대인 동의 없는 전대라도 임대인에게 피해를 주려는 배신적 행위가 아니었다면 계약을 해지할 수 없을까요?
임차인은 원칙적으로 임대인의 동의 없이 임차권을 넘기거나 다른 사람에게 임차물을 사용하게 할 수 없고, 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 이 규정은 임대인과 임차인 사이의 신뢰나 임대인의 경제적 이익을 보호하려는 취지입니다. 그래서 무단 전대라는 사실만으로 해지가 언제나 정당해지는 것은 아닙니다. 전대 경위와 실제 사용 모습 등을 살펴 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면, 임대인은 그 이유만으로 계약을 해지할 수 없습니다. 그런 경우 전차인도 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다. 다만 특별한 사정이 있는지는 구체적인 사실관계를 따져 판단해야 합니다.
결론적으로, 동의 없는 전대라도 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 인정되면 해지와 전차인의 권리 주장은 달라질 수 있습니다. 참고: 민법 제629조; 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
