먼저 설정된 근저당권, 상가 임차인은 일부라도 앞설 수 있을까

상황

청주에서 작은 제과점을 열려던 박 씨는 한 대표 소유 상가를 보증금 1,800만 원에 빌렸습니다. 계약 전부터 상가에는 은행의 근저당권이 설정돼 있었지만, 박 씨는 점포를 넘겨받고 경매신청 등기가 되기 전에 사업자등록을 신청했습니다. 이후 경매가 시작되자 박 씨는 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는지 중개사 김 대표에게 물었습니다.

쟁점

먼저 설정된 은행 근저당권이 있어도 박 씨는 보증금 일부를 우선변제받을 수 있을까요?

판례·법령 근거

상가건물 임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인이 보증금 가운데 법에서 정한 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있도록 보호합니다. 박 씨가 경매신청 등기 전에 점포를 인도받고, 사업자등록을 신청했다면 이 우선변제 요건을 갖출 수 있습니다. 다만 은행보다 앞서는 범위가 보증금 전액이라는 뜻은 아니며, 우선변제되는 금액은 법령상 정해진 한도에 따릅니다.

핵심은 근저당권의 설정 순서만이 아니라, 경매신청 등기 전까지 인도와 사업자등록 신청을 마쳤는지입니다.

참고: 상가건물 임대차보호법 제14조, 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조

중개 실무 확인

• 등기사항증명서에서 근저당권 설정일과 경매신청 등기일을 확인합니다.
• 임차인이 점포를 실제로 인도받은 날짜와 이를 뒷받침할 자료를 확인합니다.
• 사업자등록 신청일을 접수증 등으로 확인하고, 해당 임대차에 적용되는 우선변제 한도도 별도로 살핍니다.